Así han subido los alquileres en las grandes ciudades, calle a calle


Subidas del alquiler del 13% en Madrid, del 17% en Barcelona o del 16% en Valencia entre 2015 y 2018. El sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha puesto en marcha este martes permite comprobar con exactitud la evolución de los precios del alquiler llegando al detalle de las calles de las grandes ciudades (aquí puedes ver la metodología que se ha seguido).


Fuente: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana

Los datos que aporta el Ministerio parten de la información de 11,2 millones de arrendamientos de los últimos cuatro años, con datos anuales de 1,6 millones de viviendas, según la información aportada por la Agencia Tributaria, el catastro inmobiliario, el Instituto Nacional de Estadística (INE), el Registro de la propiedad, el Banco de España y los depósitos de fianza de las Comunidades autónomas. Este sistema permitirá saber cuál es la evolución de los precios y ayudar a definir políticas públicas que frenen abusos en los precios de los alquileres. El ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, avisó de que la herramienta facilitará a las Administraciones Públicas «estar vigilantes sobre los efectos en el mercado de la vivienda de la actual crisis del COVID».

Entre 2015 y 2018, los precios del alquiler se han disparado en numerosas ciudades de España. Por ejemplo, en Madrid han crecido un 13%, mientras que en Barcelona lo han hecho un 17%, en Málaga y Palma se han encarecido un 19%, en Valencia han subido un 16% y en Sevilla, un 11%.

Sin embargo, son municipios costeros, en los archipiélagos o de las periferias de grandes ciudades, donde los precios han sufrido un mayor incremento: Estepona (25%), Santa Eulalia del Río (25%), Calvià (24%), Granadilla de Abona (24%), Arrecife (24%), Fuengirola (21%) o Terrassa (21%), por poner algunos ejemplos.

Otro de los elementos interesantes que permite esta herramienta es saber cuál es el parque de vivienda en alquiler o, al menos, el numero de vivienda legales que se han alquilado. En 2018 Madrid cuenta con el mayor número de viviendas alquiladas (217.307), seguida a mucha distancia de Barcelona, que tiene la mitad (110.190), y muy por detrás están Valencia (42.188), Palma de Mallorca (23.572), Zaragoza (37.090), Sevilla (21.847), A Coruña (17.264) o Málaga (16.310), que pese a ser un municipio eminentemente turístico tiene menos viviendas oficialmente alquiladas que otras ciudades.

La herramienta también permite comparar el precio mediano por metro cuadrado del alquiler en cada municipio. Madrid es la ciudad con un precio por metro cuadrado más caro, 13,2 euros, mientras que en Barcelona asciende a 12 euros, por debajo de localidades de la periferia madrileña como Pozuelo (12,7 euros) o Las Rozas (12,5 euros). El precio mediano por metro cuadrado del alquiler es entre un 40 y un 50% más barato en otras grandes ciudades: Sevilla (8,1 euros), Palma de Mallorca (8 euros), Málaga (7,9 euros), Zaragoza (6,9 euros), A Coruña (6,4 euros) o Valencia (6 euros).

Aunque uno de los objetivos de la creación del sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda era definir el estado de la situación del alquiler como paso previo para identificar zonas tensionadas, donde se pudieran establecer un límite a las rentas, Ábalos no especificó en la presentación de esta herramienta si se pondría en marcha dicho límite y solo apuntó que servirá para «diseñar políticas fiscales o de otra índole que incrementen la oferta de vivienda en alquiler».

Uno de los aspectos que ha provocado más polémica es la enorme diferencia de precios entre los datos aportados por el Ministerio y los que recogen los portales privados como Idealista. El ministro aseguró en la presentación del sistema público que «el objetivo de esta herramienta no es enmendar los datos de los portales inmobiliarios privados», sino tener un «conocimiento más preciso del mercado del alquiler» para que «los poderes públicos puedan tomar decisiones para proteger el derecho a la vivienda».

Por su parte, Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, publicó en su web que «es una buena noticia que el Ministerio se sume al esfuerzo de aportar transparencia al mercado» ya que va a permitir «conocer en tiempo real cómo están evolucionando los precios por diferentes organismos y empresas ayudará a definir cómo avanzar y cómo conseguir que el alquiler sea asequible y una opción viable para millones de ciudadanos».

Cuando se anunció por primer vez el sistema público con los primeros precios de algunas comunidades autónomas que mostraban grandes diferencias con los datos de los portales privados, fuentes del departamento ministerial achacaron el salto a que en los portales se da información sobre el precio de salida, mientras que en los depósitos de fianzas se puede conocer la que realmente se paga mensualmente. Entonces, fuentes de Idealista explicaron que sus datos «reflejan la situación del mercado que se va a encontrar una persona que a día de hoy va a buscar una vivienda». La realidad es que los portales ofrecen precios de un inmueble que en ocasiones se rebajan tras un acuerdo entre inquilino y arrendatario.

De esta manera, con los datos de 2018, en la provincia de Barcelona hay una diferencia del 32% menor entre el precio mediano que da el Ministerio respecto precio medio por metro cuadrado de las viviendas en alquiler que ofrece el portal de Idealista. En el caso de las Islas Baleares los precios son un 35% menores en el sistema público que en Idealista, mientras que en Valencia, son un 29% más baratos, en la provincias de Madrid y Málaga, un 18%, y en Sevilla, un 13% menos caros que en Idealista.

En la provincia de Segovia los precios son iguales entre el sistema público e Idealista, mientras que se da la paradoja de que en provincias del interior de España los precios del alquiler que ofrece el sistema de Ministerio son mayores que los del portal privado. Esto ocurre en provincias como Ávila, Cuenca, Soria, Guadalajara, Toledo, Teruel, Badajoz y también en Melilla.

Metodología

El Ministerio de Transporte, Agenda Urbana y Movilidad publica una estadística que proporciona un índice de los precios de las viviendas alquiladas en todo el territorio fiscal común. En concreto, la estadística surge de la combinación de los alquileres declarados en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por vivienda habitual y la explotación estadística de la base de datos del Catastro Inmobiliario para las características físicas de los inmuebles.

En concreto, las cifras publicadas por el Ministerio incluyen los alquileres de 1,4 millones de viviendas colectivas (pisos en edificaciones urbanas) y cerca de 200.000 viviendas unifamiliares o rurales declaradas en 2018.

Es decir, las cifras de Fomento solo incluyen las viviendas alquiladas que han sido declaradas ante la Agencia Tributaria. Por tanto, quedan fuera de la estadística las viviendas alquiladas en la economía informal y los inmuebles ubicados en los territorios forales de País Vasco o Navarra o declarados por residentes en estos territorios.

Para esta información, solo se han tenido en cuentas las viviendas en edificaciones urbanas ya que forman una muestra mucho más representativa que las viviendas unifamiliares o rurales.

A diferencia de las estadísticas de alquiler publicadas por otros portales, los precios publicados por la Administración Pública no muestran el precio medio por metro cuadrado sino el precio mediano. ¿Qué quiere decir esto? Que el Ministerio ordena todos los arrendamientos de una provincia, municipio o sección censal según el precio y recoge el valor que está justo en la mitad. Es decir, el precio mediano muestra que el 50% de los alquileres está por encima de ese precio y el otro 50% está por debajo.

El siguiente mapa muestra, calle a calle, cuánto ha subido el precio mediano del alquiler por metro cuadrado entre 2015 y 2018 y el precio medio en el último año con datos disponibles. El Ministerio de Transporte, Agenda Urbana y Movilidad no publica los datos de los municipios o secciones censales que tengan menos de 10 viviendas arrendadas. Por esta razón, no existen datos para la mayoría de municipios rurales y poco poblados del centro de la Península.




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